Otazníky nad sociálním bydlením

Zprávy o změnách DPH u bydlení v posledních týdnech tvořily titulky novin a problém byl vyřešen, jak by se mohlo zdát, návrhem "sociálního bydlení". Jenže o jakémkoli řešení je zatím příliš brzy hovořit. Skutečné aplikaci "sociálního bydlení" do naší legislativy stojí v cestě ještě několik významných překážek a nad návrhem samotným se vznáší řada otazníků.

O co se ve zkratce jedná? České republice by měla v blízké době vypršet výjimka na sníženou sazbu DPH u bydlení, a i přes jisté pokusy se vládě nepodařilo tuto výjimku prodloužit. Proto Ministerstvo financí společně s Ministerstvem pro místní rozvoj předložilo vládě návrh definice "sociálního bydlení", které by zůstalo ve snížené pětiprocentní sazbě. Podle ministra Sobotky by do tohoto režimu spadalo zhruba 70% nových bytů. Obě ministerstva společně navrhla, aby pojem "sociální bydlení" pro účel snížené sazby DPH zahrnoval tři okruhy bydlení:
1. Stavby sloužící k ubytování osob ohrožených sociálním vyloučením - což jsou např. dětské domovy, domovy důchodců, chráněné byty, azylové domy, týdenní stacionáře apod.;
2. Nájemní byty pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou - což jsou např. byty dotované Ministerstvem pro místní rozvoj nebo Státním fondem rozvoje bydlení, popř. i byty postavené obcí bez státní dotace;
3. Ostatní byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit - což by mohly být např. rodinné domky do 150 m2 a byty do 90 m2.
Noviny vzápětí přinesly definitivně znějící zprávy, že "sociální bydlení" bude vypadat právě takto, přitom to může být ještě zcela jinak. Navíc, možná kvůli obecnému přesvědčení, že držet cenu bydlení při zemi je správně, nebylo slyšet mnoho kritických hlasů na podstatu návrhu.

Nejprve o nutných podmínkách zavedení "sociálního bydlení". V první řadě bude muset s konceptem souhlasit Evropská komise. Dále nás v dohledné době čekají parlamentní volby, jejichž výsledek se zatím nedá vůbec předvídat. Tudíž za případnou novelou může stát zcela jiná vláda. Za třetí, tento návrh bude muset být schválen novou sněmovnou, která, jak má ve zvyku, na vládním návrhu nemusí nechat nit suchou. Zatímco o první a druhou část definice (zařízení pro osoby ohrožené sociálním vyloučením a obecní bydlení) mnoho sporů být nemusí, stanovení "sociálního bydlení" podle podlahové plochy může vypadat úplně jinak. Sama ministerstva hovoří o 90 a 150 m2 v podmiňovacím způsobu! Vzhledem k tomu, že tato čísla nejsou opřená o pádné argumenty, jejich změna může být snadná. Takže ti, kdo se dnes rozhodují o podobě svých budoucích projektů, nemohou dělat žádná racionální rozhodnutí. Na druhou stranu již samotný fakt, že trh o změně DPH věděl dlouho dopředu, způsobil, že developeři již toto zahrnuli do svých projektů. Jak změna přesně proběhne, sice nevěděli, jenže "sociální bydlení" je v podstatě bleskem z čistého nebe, který asi mnohé překvapil a tudíž může dále přehodnotit podobu projektů po lednu 2008. Nicméně mohou být developeři částečně spokojení, protože vláda by omezila zvýšení DPH pouze na menší část výstavby. Který prodejce by si mohl přát, aby byla na jeho zboží uvalena vyšší daň?

Druhou částí problematiky je otázka, zda-li něco takového naše ekonomika potřebuje. Je tento návrh racionální a ekonomicky efektivní? Nezpůsobí více škody než užitku? Hlavním cílem definice "sociálního bydlení" má být, aby výstavba bytů nezdražila. Jenže to není závislé jen na DPH. V případě, že by se cena nového bytu zvedla přesně o změnu sazby, navýšení ceny by bylo o 13,3%. Musíme mít na paměti, že v minulých letech ceny bytů výrazně rostly a často o víc než 15% ročně. Například meziroční nárůst v lednu 2002 činil 26% pro celou ČR. Některé pražské obvody díky spekulaci před vstupem do EU zaznamenaly růst téměř o 40% během jediného roku. Takže i kdyby se DPH zvedlo na všechno bydlení bez výjimky, cenový šok, který by mohl být ekonomice nebezpečný, by to nemělo způsobit. Cena bydlení stabilně roste a je daleko od bodu, ve kterém se dá hovořit o spekulační bublině, takže z dlouhodobějšího hlediska by zvýšení DPH na všechny typy bydlení mnoho neznamenalo. Navíc je naivní očekávat, že by se ceny zvedly právě o nárůst DPH. Developeři prodají jen tolik bytů, kolik jich jsou ochotní zákazníci koupit.
Prodejci by na zvýšení DPH museli pravděpodobně zareagovat, alespoň krátkodobě, snížením své vlastní marže, takže "sleva" ze zvýšeného DPH by byla zaplacena jejich nižším ziskem. Navíc by byl tlak na cenu spíše výraznější před samotným zvýšením, většina zájemců by se snažila vyhnout vyšší sazbě dokončením transakcí před koncem roku 2007, což by samo o sobě tlačilo ceny nahoru. A vzhledem k tomu, že změna DPH by byla absolutně předvídatelná, nedá se očekávat opakování předunijní paniky plynoucí z nejistých očekávání. Druhou otázkou je, jakým způsobem může "sociální bydlení" pohnout cenami. Není možné tvrdit, že novostavby spadající do definice by se držely svého cenového trendu a že skokově naroste pouze cena bydlení "nesociálního". Efekt se odhaduje těžko, protože velké byty se prodávají jinak než byty malé. U malých bytů může například dojít i ke zdražení vyššímu než je trend, protože budou najednou relativně levnější, prostor pro růst jejich ceny tudíž bude větší.

Mnohem horší, než případné cenové deviace, je však zásah do struktury nabídky. Kdo bude po zavedení "sociálního bydlení" stavět byty o výměře 91 m2 nebo domky o 151 m2? A od jaké velikosti plochy se opět bude vyplácet stavět byty se základní sazbou? Z trhu najednou zmizí část přirozené nabídky a ve výměrách bytů se najednou vytvoří mezera. A jak bude tento "zub" veliký? V určité míře se dají očekávat i různé fígle a kličky, které problém základní sazby vyřeší spojováním menších bytů nebo bytů s nebytovými prostorami. Daňový poplatník je kreativní a takové případy se mohou vyskytnout. Daňové nařízení ho bude motivovat k tomu, aby ho nějakou pololegální cestou obešel. Navíc je se nutné zeptat, proč je hranice velikosti užitné plochy zrovna stanovena na 90 a 150 m2. Proč ne 80 a 160 m2? Jak novinám přiznala Daniela Grabmüllerová, ředitelka bytové sekce na Ministerstvu pro místní rozvoj, návrh se opíral o průměrnou užitnou plochu rodinného domu, která činila předloni 151 m2. U bytů byla asi devadesátimetrová hranice stanovena podobně arbitrárně, i když ne na základě průměrné plochy dokončovaných bytů, která je nižší (zhruba 67 m2). Otázkou je, proč by měl být průměr, či jiné abstraktní číslo, kritériem sociálnosti? Průměr totiž nic nevypovídá o vztahu plochy k reálným potřebám uživatelů a jejich sociální situaci. Studio o výměře 80 m2 může být luxusním bytem v prestižní lokalitě obývaným jediným člověkem, zato byt o výměře 110 m2 může být obýván šestičlennou rodinou, která vyjde se svými příjmy jen s obtížemi. Stanovovat sociálnost podle výměry je tedy zcela nesmyslné.

Na návrhu je tudíž smutné i to, jakým způsobem devalvuje slovo "sociální". Nic sociálního, tak jak je to obecně chápáno, na něm totiž není. Většina lidí, která je si schopna v současné době pořídit bydlení v novostavbě, nepatří mezi ty, kteří potřebují sociální asistenci státu. Se "sociálním bydlením" by to bylo podobné jako se státními dotacemi na výstavbu bytů, podpora by opět byla poskytnuta těm spíše bohatším. Pokud se na návrh podíváme z opačného úhlu, jednalo by se vlastně o zavedení daně z luxusu. Na pětiprocentní sazbu uvalenou na většinu bydlení se můžeme dívat jako na sazbu základní a na větší byty a domy je pak vlastně uvalena zvýšená sazba, tedy daň z luxusu.

Návrh vlády na definování "sociálního bydlení" za účelem nižšího DPH je zejména politickým gestem, šarmantně maskovaným pod slovem sociální. Pokud se týká podpory skutečného sociálního bydlení, úsilí vlády by mělo být směřováno zcela jiným směrem.

Lukáš Posolda
Autor studuje ekonomii na IES FSV UK v Praze